Analisis Ekonometrika Spasial Hubungan Aksesibilitas MRT dan NJOP Sebagai Instrumen Land Value Capture: Studi Kasus Kawasan Cipete Raya

Deskripsi

Jakarta menempatkan Land Value Capture (LVC) sebagai salah satu opsi pembiayaan infrastruktur transit, namun efektivitasnya bertumpu pada asumsi bahwa basis pajak properti, yaitu Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), mampu merekam kenaikan nilai tanah yang ditimbulkan aksesibilitas transit. Penelitian ini menguji asumsi tersebut pada kawasan Stasiun MRT Cipete Raya. Unit analisis berupa grid 250 × 250 meter dalam radius Euclidean 1.600 meter dari stasiun, dengan sampel akhir 105 grid yang memiliki data NJOP valid. Variabel dependen adalah logaritma natural median NJOP bumi per meter persegi, sedangkan aksesibilitas diukur melalui jarak berjalan kaki berbasis jaringan jalan dari centroid grid menuju stasiun, dengan variabel kontrol berupa jarak ke jalan arteri, kepadatan point of interest, kepadatan simpang, dan jarak ke halte TransJakarta. Estimasi dilakukan secara bertahap melalui OLS dengan galat baku robust, uji autokorelasi spasial Moran's I dan Lagrange Multiplier, serta model SAR, SEM, dan SDM. Estimasi OLS menghasilkan koefisien jarak MRT yang positif dan signifikan (β = 0,000231; p = 0,046), yaitu berlawanan dengan prediksi proximity premium dalam teori bid-rent. Akan tetapi, NJOP menunjukkan autokorelasi spasial positif yang sangat kuat (Moran's I = 0,478; p < 0,001), dan setelah dependensi spasial dikontrol, koefisien jarak MRT kehilangan signifikansi baik pada SAR (p = 0,320) maupun SEM (p = 0,507). SEM dipilih sebagai model utama berdasarkan AIC terendah (102,08 dibandingkan 138,81 pada OLS) dengan λ = 0,662 (p < 0,001), dan temuan tersebut bertahan pada empat spesifikasi matriks bobot spasial. Pola NJOP tidak membentuk gradien konsentris terhadap stasiun, melainkan klaster nilai tinggi di sisi barat kawasan studi (Cilandak Barat dan perbatasan Pondok Indah) serta klaster nilai rendah hingga menengah di sekitar stasiun, sejalan dengan zonasi administratif yang telah terbentuk jauh sebelum MRT beroperasi pada 2019. Temuan ini bersifat asosiasional dan mengindikasikan bahwa NJOP belum merekam premium aksesibilitas MRT, sehingga pemanfaatannya sebagai basis LVC menuntut reformasi mekanisme penilaian, antara lain pemutakhiran yang lebih sering dan berbasis transaksi pasar, disagregasi zona nilai tanah di kawasan TOD, serta pertimbangan instrumen alternatif seperti special assessment district, betterment levy, dan tax increment financing.